La iniciativa busca resolver una contradicción normativa de más de veinte años en la Manzana 99, delimitada por las calles Santa Fe, Buenos Aires y avenida Belgrano, y permitir construcciones controladas en el entorno del Parque Nacional a la Bandera.
Ediles oficialistas del Concejo Municipal de Rosario presentaron un proyecto de ordenanza para modificar los indicadores urbanísticos de la Manzana 99, ubicada entre las calles Santa Fe, Buenos Aires y avenida Belgrano. La propuesta apunta a destrabar una contradicción normativa que data de más de dos décadas en el entorno del Parque Nacional a la Bandera.
Según los fundamentos de la iniciativa, el objetivo es aplicar nuevos criterios de preservación que permitan inversiones controladas como forma de evitar el abandono y deterioro de edificios históricos. El proyecto surge luego de que el Ejecutivo municipal enviara al Concejo un expediente para autorizar una excepción que habilitara un edificio de 35 metros de altura en un área donde las normativas de preservación limitan la altura a 14,50 metros. Esa propuesta generó críticas de profesionales y vecinos.
El texto toma como base la reforma integral del catálogo patrimonial aprobada por unanimidad en 2025 mediante la Ordenanza 10.838, que introdujo un cambio de paradigma al articular la preservación histórica con el desarrollo inmobiliario controlado. Esto permite levantar nuevas estructuras en los sectores vacantes de lotes protegidos para generar recursos económicos que financien su restauración y mantenimiento.
El proyecto detalla que la Manzana 99 arrastra una superposición de normas: en 2002, una ordenanza determinó que los inmuebles de esa manzana debían ser demolidos para incorporar el terreno como espacio público del Parque a la Bandera, pero en 2008 esos mismos edificios fueron incluidos en el Catálogo Patrimonial. Esta contraposición jurídica generó un vacío que, según los redactores, impidió intervenciones relevantes y llevó a las propiedades a un estado de obsolescencia.
La propuesta establece protecciones diferenciadas según el grado de cada inmueble: para los de Protección Directa Integral (Grado 1) no se admitirá ampliación de superficie en ningún sector de la parcela; para los de Protección Directa Parcial (Grado 2) se permitirá nueva edificación solo si el lote presenta vacancia, adaptando las alturas al entorno inmediato.
En cuanto a las alturas, el proyecto fija un esquema escalonado debido al desnivel topográfico de 10 metros entre la calle Santa Fe y la avenida Belgrano. En el frente de calle Santa Fe la altura máxima será de 14,50 metros; en calle Buenos Aires se permitirán hasta 25 metros (planta baja y 8 pisos); y en avenida Belgrano se autorizarán construcciones de hasta 35,50 metros. Los autores afirman que este incremento no afectará la perspectiva del Monumento a la Bandera porque el tramo a edificar está desplazado del volumen central de la torre y la arboleda de gran porte absorbe visualmente el impacto.
El proyecto también resguarda los espacios verdes públicos: las plazoletas Plaza Sicilia y Plaza Perú quedarán catalogadas bajo Protección Ambiental, lo que solo admitirá obras mínimas para su mantenimiento y prestación de servicios públicos.
El primer intento de habilitar el edificio de 35 metros en avenida Belgrano recurrió a una excepción a las normativas, camino que fue objetado por el Colegio de Arquitectura y Urbanismo Distrito 2, la Facultad de Arquitectura, Planeamiento y Diseño de la UNR, el Curdiur (dependiente del Conicet) y grupos de vecinos. Desde la entidad profesional, que preside Rubén Palumbo, sostuvieron que la iniciativa contradice las ordenanzas vigentes y advirtieron sobre el riesgo de sentar un precedente que debilite el régimen de protección del área.