La práctica de adquirir inmuebles deteriorados, renovarlos y venderlos, conocida como «flipping», se consolida en Rosario como una opción en un contexto de menor desarrollo de obra nueva y mayor oferta de propiedades.
La práctica inmobiliaria conocida como «flipping», que consiste en la compra de propiedades en mal estado o desactualizadas para reciclarlas y revenderlas, se afianza en Rosario. Aunque no es una tendencia masiva, aparece como una estrategia puntual en un mercado más exigente y con márgenes más ajustados.
«El reciclar un inmueble y vender tiene muchos años», señala Andrés Gariboldi, titular de Dunod SA. Sin embargo, el fenómeno actual muestra particularidades: no está impulsado por grandes desarrolladores, sino por actores más pequeños como estudios de arquitectura o particulares. «El flipping inmobiliario hoy lo están desarrollando algunos particulares. Te diría que prácticamente no hay ninguna constructora especializada que esté llevando esto a cabo», explica Gariboldi.
La arquitecta Guillermina Forchino es uno de los perfiles que encarna esta práctica. Desde hace una década trabaja sobre propiedades existentes, principalmente PH, que compra, recicla y vuelve a colocar en el mercado. «Hoy se compra con mucha más información. Desde el consumidor final hasta el corredor inmobiliario o quien hace flipping, todos tienen acceso a comparables, precios y opciones. Además, hay mucha oferta en el mercado, y como no hay tanta demanda activa, eso permite negociar mejor», describe Forchino.
El contexto actual, con mayor oferta de propiedades, menos desarrollo de obra nueva y un acceso al crédito limitado, configura un escenario donde el reciclaje aparece como alternativa. «Hoy hay oportunidades de compra, pero también hay más gente haciendo flipping. En parte, porque hay menos desarrollo de obras grandes», agrega Forchino.
La clave del negocio, según los especialistas, está en el punto de partida. «El secreto está en la entrada y no en la salida. La ganancia se define en la compra, no en la venta», sostiene Forchino. Con experiencia, los costos de obra se vuelven previsibles y permiten proyectar márgenes con mayor precisión. Sin embargo, esas ganancias ya no son las de otros ciclos. Hoy las rentabilidades se ubican entre el 10% y el 20%, con variaciones según el tipo de propiedad y el nivel de intervención. Los tiempos también se estiran y pueden llegar a un año para completar la operación.
En términos de valores, las compras suelen ubicarse entre los 800 y 1.000 dólares el metro cuadrado, para luego, tras una refacción integral, alcanzar valores de entre 1.900 y 2.200 dólares, dependiendo de la calidad de ejecución. Los costos incluyen mano de obra y materiales, junto con gastos de escrituración, impuestos y honorarios inmobiliarios.
Alejandro Bassini aporta una lectura sobre el cambio de ciclo en Rosario. «En un momento estaba en auge un modelo casi ‘enlatado’ de edificios de tres pisos por escalera. Eso hoy prácticamente no existe más», plantea. Ese esquema, basado en avanzar por etapas con preventas, perdió viabilidad frente a una demanda más exigente. En ese escenario, el reciclaje de propiedades existentes aparece como una alternativa más flexible.
Entre las cuestiones a considerar para este tipo de operaciones están la ubicación, el bajo precio de compra, la calidad del reciclaje y la seguridad jurídica. «Para entrar en este tipo de operaciones necesitás una propiedad en condiciones, con escritura, sin problemas sucesorios y con planos en regla», advierte Forchino. La compra con escritura mejora el respaldo y las posibilidades de venta. El contexto macroeconómico también condiciona la dinámica del negocio.