Un análisis inédito basado en el consumo eléctrico domiciliario detectó que la cantidad de inmuebles deshabitados en Rosario duplica la estimación del último Censo. La investigación diferencia entre vacancia transitoria en el centro y abandono crónico en la periferia.
Un estudio realizado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), en conjunto con universidades y el Lincoln Institute of Land Policy, reveló que el 21,5% de las viviendas de Rosario se encontraban deshabitadas a septiembre de 2023. Esta cifra casi duplica el 11% registrado por el Censo 2022.
Para superar las limitaciones de los censos tradicionales, los investigadores utilizaron una metodología novedosa: analizar los consumos eléctricos de la Empresa Provincial de la Energía (EPE). Consideraron que una vivienda habitada consume al menos 50 kWh por mes (equivalente a una heladera encendida), por lo que fijaron un umbral de 100 kWh bimestrales. Los inmuebles con consumos inferiores fueron clasificados como deshabitados, y se los agrupó según el tiempo de desocupación.
El informe describe dos realidades contrastantes. Por un lado, la vacancia friccional o de corto plazo se concentra en el Distrito Centro y barrios de nivel socioeconómico medio y alto como Lourdes, Pichincha o Arroyito. Allí, la desocupación responde a procesos normales del mercado inmobiliario: mudanzas, demoras en alquileres o ventas, y propiedades de uso temporal. Sin embargo, en zonas como Puerto Norte, esta vacancia también refleja un desajuste entre la oferta de viviendas nuevas y la capacidad de pago de los rosarinos.
Por otro lado, la vacancia estructural —inmuebles sin signos de habitabilidad por más de un año— alcanza el 8,6% y se ubica mayoritariamente en los distritos Sur, Sudoeste y Oeste. Barrios como Esteban Echeverría, Alvear y Godoy presentan los niveles más altos de abandono crónico. Según los especialistas, esto no se debe a especulación, sino a factores como inseguridad, deterioro edilicio y problemas en la titularidad de las propiedades.
Un dato relevante del estudio es la desmitificación de la vacancia en Puerto Norte. El Censo 2022 señalaba altos niveles de desocupación en esa zona premium, pero los registros eléctricos indicaron lo contrario. La explicación es que muchos edificios nuevos figuran como terminados en el censo, pero aún tienen “luz de obra” al no contar con medidores individuales regularizados.
El informe también destaca la estabilidad de la vacancia crónica: el 84,6% de las viviendas que iniciaron 2023 vacías de forma estructural finalizaron el año en la misma condición. Los investigadores concluyen que, para abordar el déficit habitacional en Rosario, no basta con construir nuevas viviendas. Se requieren políticas públicas que atiendan el abandono, como penalizaciones fiscales, regularización de títulos y, fundamentalmente, medidas de pacificación en los territorios periféricos donde la violencia es un factor determinante.