Un relevamiento del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (Cocir) y la Universidad Nacional de Rosario (UNR) indica que el 43% de los corredores registró rescisiones de contratos por falta de pago en el primer cuatrimestre de 2026. Además, los tiempos para colocar una vivienda en alquiler se extendieron respecto de 2024.
El mercado de alquileres en Rosario y el sur de Santa Fe presenta cambios en los indicadores de rescisiones, tiempos de colocación y modalidades de contratos, según un relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (Cocir) junto al Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR).
El 43% de los corredores inmobiliarios tuvo durante el primer cuatrimestre de 2026 casos de rescisión de contratos por imposibilidad de pago de los inquilinos. José Ellena, vicepresidente de Cocir, vinculó el fenómeno con la pérdida de poder adquisitivo. “En vivienda se da un poco menos la rescisión, pero igual son índices altos respecto de lo que estamos acostumbrados y de nuestra media. Esto está directamente relacionado con el poder adquisitivo de quien contrató”, explicó a La Capital.
Ellena agregó que también se registraron situaciones de personas que perdieron su empleo o que trabajan de manera independiente y no consiguen generar ingresos suficientes. Mencionó casos de estudiantes que llegaron a Rosario y rescindieron sus contratos por no poder sostenerlos.
Alquileres comerciales
El escenario alcanza a los inmuebles destinados a actividades comerciales, aunque con una dinámica diferente. Ellena vinculó las dificultades de ese segmento con la menor actividad económica, el aumento de los costos y los cambios en las formas de comercialización. “Hay pocas ventas, los costos han subido y todo el que tiene un local a la calle o un costo operativo de mantenimiento trata de achicarse lo más que puede”, explicó.
El avance del comercio digital modificó las necesidades de espacio de algunos negocios. “Antes alguien te alquilaba un local de 300 metros para tener depósito. Hoy eso casi no existe”, ejemplificó.
Tiempos para alquilar una vivienda
El tiempo que demora una propiedad en conseguir un nuevo inquilino también muestra cambios. Según el relevamiento, solo el 19% de los corredores consultados señaló que una vivienda publicada en alquiler consigue una reserva en menos de un mes. Para el 50% de los matriculados, el plazo habitual se ubica entre uno y dos meses; para el 27%, entre dos y tres meses; y el 4% indicó que demora más de tres meses.
En mayo de 2024, el 78% de los corredores decía que las viviendas se reservaban en menos de un mes. Ellena describió el cambio como un movimiento entre dos extremos del mercado: “Cuando estaba la otra ley de alquileres vigente, que fue muy mala para todos los actores, no era natural que vos tuvieras una propiedad en alquiler y siete u ocho postulantes para alquilarla. Eso se desvirtuó”.
Actualmente, según el vicepresidente de Cocir, “hoy tenés una propiedad en alquiler y para el inquilino o candidato a serlo tiene muchísimo cerca, elige, camina y propone una contraoferta sobre el alquiler”. La negociación ganó peso: “Ahora todo es mucho más negociable, acordable. Todos los días tenemos casos de inquilinos que proponen”, explicó.
Características de los nuevos contratos
En cuanto a la duración, el 91% de los corredores señaló que la mayoría de los nuevos contratos tiene un plazo de 24 meses. Un 5% indicó contratos de 12 meses, mientras que los acuerdos de seis y 18 meses representaron el 1% cada uno. Otro 2% mencionó plazos superiores a 24 meses.
Las actualizaciones muestran un predominio de períodos más largos que en años anteriores. El 68% de los matriculados señaló que los contratos nuevos pactan actualizaciones cada cuatro meses, mientras que el 28% lo hace de manera trimestral. Solo el 3% indicó actualizaciones semestrales y el 1% otra modalidad.
En mayo de 2024, el 85,5% de los encuestados declaraba que sus contratos tenían actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales. En la actualidad, ambas modalidades concentran el 96% de las respuestas.
En cuanto al mecanismo para actualizar los alquileres, el 59% de los corredores informó que utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL), publicado por el Banco Central de la República Argentina. El restante 41% utiliza el Índice de Precios al Consumidor (IPC), del Indec. El informe destaca que el IPC ganó participación respecto de 2024, cuando el 26% de los matriculados lo utilizaba.
Ellena expuso que, aunque no existe una norma que imponga un índice, en el sector se consolidó una práctica. “Aunque no hay una ley que marque esto, se fue imponiendo por uso y costumbre. Desde el Colegio tratamos de bajar ese criterio y creemos que es razonable y acorde”, sostuvo.
Ventas
La compraventa de inmuebles presenta un escenario heterogéneo. Durante el primer cuatrimestre de 2026, algunos corredores registraron más operaciones que en el último tramo de 2025, mientras que otros vendieron menos o no concretaron operaciones.
Ellena señaló como factor determinante la escasez de crédito hipotecario: “Los pocos créditos hipotecarios que hubo el año pasado, en el primer semestre de este año se retiraron. Aparentemente ahora empezaron a haber alguna pequeña cantidad y esperamos que se vaya recomponiendo”.
El crédito tiene una participación reducida en el mercado local. “Fue muy escaso, esquivo en nuestro mercado. En el mejor de los casos, hace muchísimos años hubo una porción del 7% del total. Es una rareza, porque en todos los lugares del mundo es al revés”, sostuvo.
El vicepresidente de Cocir planteó que el problema es doble: si los hogares no tienen capacidad de ahorro y tampoco cuentan con financiamiento hipotecario, acceder a una vivienda se vuelve más difícil. “Cuando la gente no tiene capacidad de ahorro, si encima no tenés crédito, estás complicado. Y es lo que estamos viendo”, resumió.